LES ELEMENTS IMPORTANTS CONCERNANT LA COPROPRIETE ET LEURS DELAIS D’APPLICATION
La loi ALUR est entrée en vigueur le 27 mars 2014, le lendemain de sa promulgation, conformément à l’article 1 du Code Civil.
Toutefois l’entrée en vigueur de certaines dispositions a été reportée à une date ultérieure ou à compter de l’entrée en vigueur des décrets d’application.
Création du registre d’immatriculation des syndicats de copropriétaires (art 52 et 53 de la loi ALUR)
La loi ALUR complète le code de la construction et de l’habitation (CCH); la loi dispose que les syndicats de copropriétaires existants seront immatriculés sur un registre national, et selon la taille de la copropriété :
- Avant le 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots;
- Avant le 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots;
- Avant le 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaire Cette immatriculation est obligatoire et les aides publiques, en particulier en matière de rénovation, y seront conditionnées.
Création d’une fiche synthétique de la copropriété (art 54 de la loi ALUR)
La loi ALUR insère un article 8-2 dans la loi du 10 juillet 1965 qui précise que le syndic doit établir une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Cette fiche sera tenue à la disposition des copropriétaires. Cette disposition est applicable à compter du :
- 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots;
- 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots;
- 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires (entre 2 et 50 lots). Cette fiche devra être annexée à toute promesse ou compromis de vent portant sur un lot de copropriété.
Les annonces immobilières doivent désormais préciser si le bien mis en vente appartient à une copropriété, son nombre de lots, le montant annuel des charges et le cas échéant si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures liées « aux copropriétés en difficulté ».
Information des acquéreurs lors de l’achat d’un immeuble soumis au statut de la copropriété (art 54 de la loi ALUR)
La loi ALUR complète l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à la vente d’immeuble relevant du statut de la copropriété en y différenciant la superficie de la partie habitable et de la partie privative; cette disposition sera applicable aux promesses de vente ou d’achat et aux actes authentiques de vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété conclus au plus tôt trois mois après la promulgation de la loi, soit à partir du 26 juin 2014.
Lors de la vente d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, devra être joint à l’acte de vente, une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété;
Mise en place d’un accès sécurisé aux documents de la copropriété
Le syndic professionnel est tenu de mettre en place un « extranet copropriétés » qui permet d’accéder, à distance, aux documents de la copropriété, sauf décision contraire de l’Assemblée Générale prise à la majorité. Chaque propriétaire devrait, ainsi accéder, gratuitement, aux documents relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés (règlement de copropriété, PV de l’AG, budget prévisionnel, contrat d’assurance de l’immeuble… autant de documents nécessaires à la vente).
Ouverture d’un compte bancaire séparé
Le compte bancaire séparé au nom du syndicat devient obligatoire pour toute copropriété de 16 lots et plus. Cette disposition entre en vigueur dans un délai d’un an à partir de la promulgation de la loi ALUR aux nouveaux mandats du syndic ou aux mandats en cours à l’occasion e leur renouvellement.
Le contrat du syndic
L’article 55 de la loi ALUR intégré plusieurs alinéas dans l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965
a) le contrat de syndic doit respecter un contrat type; ce contrat sera défini par décret en Conseil d’Etat
b) La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières; ces prestations sont définies par décret en Conseil d’Etat
c) L’article 59 de la loi ALUR modifie l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle limite les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre de certaines prestations privatives. Un décret fixera le montant maximum de ces honoraires.
Fonds travaux – Travaux – « carnet de santé » de l’immeuble
A compter du 1 janvier 2017, tout copropriétaire d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans doit participer à un fonds de travaux afin de faire face à la réalisation de gros travaux à venir (rénovations énergétiques, réfection des toitures, renouvellement des équipements de chauffage collectif…) et dont le montant ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel. Cette réserve financière votée en AG, contribuera à rendre solvables les copropriétaires et évitera au syndic de gérer les défauts de paiement au moment de la commande des travaux et de la facturation. Ce fonds est attaché aux lots, les sommes versées sont acquises définitivement par le syndicat des copropriétaires.
Pour tenir compte des contraintes de petites copropriétés, le législateur a prévu que les immeubles de moins de 10 lots puissent déroger à cette obligation sous réserve d’un vote unanime de l’AG. De même, y échappent, les copropriétaires qui ont effectué un diagnostic technique global qui ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années.
Par ailleurs, le syndic doit établir un carnet d’entretien de l’immeuble, sorte de « carnet de santé » du bâtiment, afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux.
Lorsque l’immeuble possède des emplacements de stationnement d’accès sécurisé mais n’est pas équipé d’installation pour garer les vélos, le syndic doit proposer à l’assemblée générale de procéder à des travaux permettant le stationnement. Ces dispositions s’appliquent à compter du 1er janvier 2017.
Privilège immobilier (article 58 de la loi ALUR)
La loi, ALUR modifie l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 et étend le privilège immobilier spécial (art 2374 du code civil) aux charges travaux, aux dommages et intérêts alloués par une juridiction et aux remboursements des dépens.
Ces dispositions s’appliqueront à compter du 1er janvier 2017.
Exigibilité des charges travaux
La loi ALUR modifie l’article 19-2 du 10 juillet 1965 et l’étend aux charges travaux. A défaut du versement à la date d’exigibilité d’un appel de charges travaux, toutes les autres provisions non encore échues deviennent exigibles.
Ces dispositions s’appliqueront à compter du 1er janvier 2017.
Les assurances (article 58 de la loi ALUR)
L’article 58 de la loi ALUR prévoit que chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité, soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est par ailleurs tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.
Copropriétés en difficultés: déclaration d’intérêt national (article 65 de la loi ALUR)
La loi ALUR complète le code de construction et de l’habitation (CCH) par l’article L. 741-2 qui précise que l’Etat peut déclarer d’intérêt national, une opération de requalification de copropriétés dégradées. Le périmètre sera défini par décret en Conseil d’Etat.
La loi prévoit donc de renforcer la prise en charge des copropriétés dégradées, dont elles représentent environ 15% du parc. Elle abaisse notamment pour les copropriétaires de plus de 200 lots de 25 à 15 % le suite d’impayés à partir duquel se déclenche la saisine du juge pour la désignation d’un expert indépendant chargé d’analyser la situation de la copropriété.
Elle instaure également la possibilité de confier la gestion des parties communes d’une copropriété en état de carence à un opérateur financièrement capable de mener à bien les travaux nécessaires suite à l’expropriation de ces parties communes par la commune ou par un établissement public de coopération intercommunale.
Travaux privatifs d’intérêt collectif
Issu de la loi « GRENELLE II » de 2010, ce changement est assez méconnu : tout syndicat de copropriétaire peut désormais décider, à la majorité absolue, la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur les partie privatives: isolation thermique de type double-vitrage, pose de thermostat… Cette disposition facilite, là, encore, la réalisation de travaux, car un propriétaire ne peut plus se retrancher derrière le caractère privatif pour s’opposer aux travaux.