La loi Alur (loi 2014-366 du 24 mars 2014) modifie en profondeur la loi n\u00b089-462 du 6 juillet 1989, c\u2019est pourquoi nous avons d\u00e9cid\u00e9 de vous pr\u00e9senter ci-apr\u00e8s les principales modifications apport\u00e9es au cadre juridique des rapports entre bailleurs et locataires dans le parc priv\u00e9 pour les logements nus, \u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9 qu\u2019aucun d\u00e9cret d\u2019application pr\u00e9vu n\u2019a encore \u00e9t\u00e9 publi\u00e9.
\n<\/p>\n
I – Champ d\u2019application<\/strong><\/p>\n 1. Locations concern\u00e9es<\/span> 2. Locations exclues<\/span> II – Entr\u00e9e en vigueur<\/strong><\/p>\n Les contrats conclus apr\u00e8s le 27 mars 2014 sont soumis \u00e0 l\u2019ensemble des dispositions nouvelles (sous r\u00e9serve de la publication des d\u00e9crets et arr\u00eat\u00e9s d\u2019application). III – Le contrat de bail<\/strong><\/p>\n 1. Lutte contre les discriminations<\/span> 2. Extension de la cotitularit\u00e9 du bail<\/span> 3. Mentions obligatoires du contrat<\/span> 4. Clauses r\u00e9put\u00e9es non \u00e9crites<\/span> 5. Documents annex\u00e9s au contrat de bail<\/span><\/p>\n a) Les diagnostics<\/em><\/span> b) L\u2019\u00e9tat des lieux<\/em><\/span> c) Notice d\u2019information<\/em><\/span> 6. Mise en conformit\u00e9 du bail<\/span> 7. Pi\u00e8ces pouvant \u00eatre demand\u00e9es au locataire et \u00e0 sa caution<\/span> 8. Prise en charge des frais li\u00e9s \u00e0 la conclusion du bail<\/span> 9. Travaux<\/span><\/p>\n a) V\u00e9tust\u00e9<\/em><\/span> b) Travaux d\u2019am\u00e9lioration<\/em><\/span> 10. Assurance du locataire<\/span> 11. Sous-location<\/span> 12. Cong\u00e9s<\/span> a) Cong\u00e9 pour reprise du bailleur<\/em><\/span> b) Cong\u00e9 pour vendre du bailleur<\/span><\/em> c) D\u00e9lai de pr\u00e9avis r\u00e9duit en cas de cong\u00e9 du locataire<\/span><\/em> d) Locataires prot\u00e9g\u00e9s<\/em><\/span> 13. D\u00e9p\u00f4t de garantie<\/span> 14. Cautionnement<\/span> 15. Charges r\u00e9cup\u00e9rables<\/span> IV – Prescription des actions d\u00e9rivant du contrat de bail<\/strong><\/p>\n D\u00e9rogeant \u00e0 l\u2019article 2224 du Code civil, la loi r\u00e9duit le d\u00e9lai de prescription \u00e0 3 ans (au lieu de 5 auparavant) pour l\u2019ensemble des actions d\u00e9rivant d\u2019un contrat de bail, notamment les actions en paiement des loyers et des charges ou les actions en r\u00e9p\u00e9tition de l\u2019indu. Gabriel Neu-Janicki – \u00a92014 LaVieImmo<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La loi Alur (loi 2014-366 du 24 mars 2014) modifie en profondeur la loi n\u00b089-462 du 6 juillet 1989, c\u2019est pourquoi nous avons d\u00e9cid\u00e9 de vous pr\u00e9senter ci-apr\u00e8s les principales modifications apport\u00e9es au cadre juridique des rapports entre bailleurs et … Continuer la lecture
\nComme auparavant, la loi s\u2019applique aux locations de locaux \u00e0 usage d\u2019habitation ou \u00e0 usage mixte professionnel et d\u2019habitation.
\nMais la notion d\u2019habitation principale, jusqu\u2019ici appr\u00e9ci\u00e9e souverainement par les juges du fond, est remplac\u00e9e par celle de r\u00e9sidence principale, d\u00e9finie comme le logement occup\u00e9 au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de sant\u00e9 ou cas de force majeure) soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne \u00e0 charge au sens du Code de la construction et de l\u2019habitation (c\u2019est-\u00e0-dire les enfants, les ascendants de plus de 65 ans et les parents handicap\u00e9s, sous r\u00e9serve que ces personnes habitent au foyer) (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 2 modifi\u00e9).<\/p>\n
\nSont express\u00e9ment exclus, en tout ou en partie, du champ d\u2019application de la loi de 1989 (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 2 modifi\u00e9) :
\nles logements-foyers (sauf en ce qui concerne les exigences du logement d\u00e9cent) ; les logements attribu\u00e9s ou lou\u00e9s en raison de l\u2019exercice d\u2019une fonction ou de l\u2019occupation d\u2019un emploi ; les locations consenties aux travailleurs saisonniers (sauf en ce qui concerne le dossier de diagnostic technique, les exigences du logement d\u00e9cent et le mandat d\u2019agir en justice).<\/p>\n
\nLes contrats de location vide en cours au 27 mars 2014 restent soumis au dispositif l\u00e9gal ant\u00e9rieur (Loi Alur art. 14).
\nSont toutefois imm\u00e9diatement applicables \u00e0 ces contrats les dispositions telles que modifi\u00e9es, relatives :
\naux obligations du locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7 modifi\u00e9), \u00e0 la vente \u00e0 la d\u00e9coupe (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 11-1 modifi\u00e9), \u00e0 la r\u00e9vision du loyer en cours de bail (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17-1 nouveau), \u00e0 la non-d\u00e9cence (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 20-1 modifi\u00e9), \u00e0 la quittance (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 21 modifi\u00e9), et aux charges r\u00e9cup\u00e9rables (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 23 modifi\u00e9).<\/p>\n
\nLe dispositif de lutte contre les discriminations pr\u00e9vu par la loi de 1989 fait d\u00e9sormais directement r\u00e9f\u00e9rence au Code p\u00e9nal, ce qui permet de sanctionner de nouveaux motifs de discriminations comme ceux li\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e2ge, \u00e0 la grossesse ou aux caract\u00e9ristiques g\u00e9n\u00e9tiques (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 1 modifi\u00e9).<\/p>\n
\nLe champ d\u2019application de l\u2019article 1751 du Code civil sur la cotitularit\u00e9 du bail du logement familial est \u00e9tendu aux partenaires li\u00e9s par un Pacs d\u00e8s lors que les partenaires en font la demande conjointement (C. civ. art. 1751 modifi\u00e9).
\nAinsi, en cas de cong\u00e9 donn\u00e9 par l\u2019un des partenaires, le cong\u00e9 n\u2019aura aucun effet \u00e0 l\u2019\u00e9gard de l\u2019autre
\nEn cas de dissolution du Pacs, l\u2019un des partenaires peut saisir le juge comp\u00e9tent en mati\u00e8re de bail pour se voir attribuer le droit au bail du local, sans caract\u00e8re professionnel ou commercial, qui sert effectivement \u00e0 l\u2019habitation des deux partenaires, sous r\u00e9serve des cr\u00e9ances ou droits \u00e0 indemnit\u00e9 de l\u2019autre partenaire.
\nLe bailleur est appel\u00e9 \u00e0 l\u2019instance. Le juge appr\u00e9cie la demande en consid\u00e9ration des int\u00e9r\u00eats sociaux et familiaux des parties (C. civ. art. 1751-1 nouveau).<\/p>\n
\nLa loi impose dor\u00e9navant aux parties d\u2019\u00e9tablir le bail dans le respect d\u2019un contrat type, qui sera d\u00e9fini par d\u00e9cret.
\nLe contrat doit comporter les nouvelles mentions obligatoires suivantes (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3 modifi\u00e9) :
\nles \u00e9quipements d\u2019acc\u00e8s aux technologies de l\u2019information et de la communication ; le montant et la description des travaux effectu\u00e9s depuis la fin du dernier contrat ou du dernier renouvellement ; dans les zones d\u2019encadrement des loyers, le loyer de r\u00e9f\u00e9rence et le loyer de r\u00e9f\u00e9rence major\u00e9 correspondant \u00e0 la cat\u00e9gorie de logement, d\u00e9finis par le pr\u00e9fet, ainsi que le compl\u00e9ment de loyer s\u2019il est appliqu\u00e9 ; la date de versement du dernier loyer acquitt\u00e9 par le dernier locataire (lorsque celui-ci a quitt\u00e9 les lieux moins de 18 mois avant la signature du bail) ; le renoncement \u00e9ventuel \u00e0 la garantie universelle des loyers (GUL ; voir n\u00b0 46 s. p. 21).
\nComme actuellement, le bailleur ne peut pas contester l\u2019absence de ces mentions dans le contrat de bail. Mais chaque partie peut exiger l\u2019\u00e9tablissement d\u2019un contrat conforme \u00e0 l\u2019article 3 de la loi de 1989.
\nLorsque le contrat est conclu avec le concours d\u2019un interm\u00e9diaire, il doit reproduire, \u00e0 peine de nullit\u00e9, les dispositions relatives \u00e0 sa r\u00e9mun\u00e9ration (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 5 modifi\u00e9).<\/p>\n
\nLa liste des clauses r\u00e9put\u00e9es non \u00e9crites dans un contrat de bail comporte une nouvelle interdiction. Elle frappe toute clause qui impose au locataire de souscrire en plus du bail un contrat pour la location d\u2019\u00e9quipements.
\nEn outre, sont interdites toute clause p\u00e9nale venant sanctionner la violation d\u2019une des clauses du contrat par le locataire.
\nDe m\u00eame, il est pr\u00e9cis\u00e9 que l\u2019interdiction de facturer au locataire l\u2019\u00e9tat des lieux qui n\u2019est pas \u00e9tabli par huissier vise sp\u00e9cifiquement l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie.
\nEnfin, la possibilit\u00e9 pour le bailleur d\u2019interdire au locataire de demander une indemnit\u00e9 en cas de travaux est r\u00e9duite : le bailleur ne peut interdire la demande d\u2019indemnit\u00e9 si les travaux durent plus de 21 jours, contre 40 jours jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 4 modifi\u00e9).<\/p>\n
\nLa loi renforce l\u2019information du locataire en pr\u00e9voyant d\u2019int\u00e9grer au dossier de diagnostic technique (ERNMT, DPE, CRP) deux nouveaux documents (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-3 nouveau) :
\n– la copie de l\u2019\u00e9tat mentionnant la pr\u00e9sence ou l\u2019absence de mat\u00e9riaux ou produits de la construction contenant de l\u2019amiante, que le propri\u00e9taire a l\u2019obligation de r\u00e9aliser aux termes de l\u2019article L 1334-13 du Code de la sant\u00e9 publique ;
\n– un \u00e9tat de l\u2019installation int\u00e9rieure d\u2019\u00e9lectricit\u00e9, d\u00e9fini par un d\u00e9cret en Conseil d\u2019\u00c9tat, dont l\u2019objet est d\u2019\u00e9valuer les risques pouvant porter atteinte \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 des personnes.<\/p>\n
\nLe contenu des \u00e9tats des lieux d\u2019entr\u00e9e et de sortie est uniformis\u00e9, afin de favoriser leur comparaison et de r\u00e9duire le contentieux li\u00e9 \u00e0 la sortie du logement lou\u00e9 (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-2 modifi\u00e9).
\nIl est cr\u00e9\u00e9 un mod\u00e8le type d\u2019\u00e9tat des lieux, qui sera d\u00e9fini par d\u00e9cret en Conseil d\u2019\u00c9tat. Cet \u00e9tat des lieux devra \u00eatre r\u00e9dig\u00e9 en autant d\u2019exemplaires que de parties lors de la remise des cl\u00e9s.
\nEn cas d\u2019absence d\u2019\u00e9tat des lieux, le bailleur perd le b\u00e9n\u00e9fice de la pr\u00e9somption de l\u2019article 1731 du Code Civil qui lui fait b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une pr\u00e9somption de location en bon \u00e9tat d\u2019entretien et de r\u00e9paration du logement.
\nEnfin, un droit de rectification de l\u2019\u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e est ouvert au locataire pendant 10 jours \u00e0 compter de son \u00e9tablissement.<\/p>\n
\nL\u2019information des parties est am\u00e9lior\u00e9e par la cr\u00e9ation d\u2019une notice informative annex\u00e9e au bail et comportant des \u00e9l\u00e9ments rappelant le cadre juridique de la location (droits et obligations des parties, moyens de traitement des litiges, etc.).
\nCette notice pr\u00e9cise \u00e9galement les droits, obligations et effets, pour les parties, de la mise en oeuvre de la garantie universelle des loyers (GUL).
\nLe contenu de cette notice doit \u00eatre d\u00e9termin\u00e9 par arr\u00eat\u00e9 (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3 modifi\u00e9).<\/p>\n
\nUne action en diminution de loyer est pr\u00e9vue s\u2019il manque certaines mentions dans le contrat (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3 modifi\u00e9).
\nAinsi, en cas d\u2019absence d\u2019une des informations relatives :
\n\u00e0 la surface habitable (ou si la surface est inf\u00e9rieure d\u20191\/20 \u00e0 celle mentionn\u00e9e dans le contrat) aux loyers de r\u00e9f\u00e9rence, et au dernier loyer acquitt\u00e9 par le pr\u00e9c\u00e9dent locataire,
\nle locataire peut, dans un d\u00e9lai d\u2019un mois \u00e0 compter de la prise d\u2019effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.
\nA d\u00e9faut de r\u00e9ponse du bailleur dans le mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans les 3 mois \u00e0 compter de la mise en demeure, la juridiction comp\u00e9tente afin d\u2019obtenir, le cas \u00e9ch\u00e9ant, une diminution du loyer.<\/p>\n
\nLa loi introduit le principe d\u2019une liste exhaustive des pi\u00e8ces exigibles du locataire ou de sa caution, d\u00e9finie par d\u00e9cret en Conseil d\u2019Etat. Cette liste va se substituer \u00e0 la liste actuelle des pi\u00e8ces interdites (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22-2 modifi\u00e9).
\nPar ailleurs, le bailleur ne peut imposer la cosignature d\u2019un ascendant ou descendant du locataire comme condition \u00e0 la formation du contrat de bail.
\nEn cas de non-respect de ces dispositions, le bailleur est passible d\u2019une amende administrative prononc\u00e9e par le pr\u00e9fet (3 000 \u20ac maximum pour une personne physique et 15 000 \u20ac maximum pour une personne morale). L\u2019amende est proportionn\u00e9e \u00e0 la gravit\u00e9 des faits constat\u00e9s et elle ne peut \u00eatre prononc\u00e9e plus d\u2019un an apr\u00e8s cette constatation.<\/p>\n
\nLa loi confirme :
\nd\u2019une part, que lorsque le bail et l\u2019\u00e9tat des lieux sont \u00e9tablis \u00e0 l\u2019amiable, directement entre le bailleur et le locataire, aucuns frais ne peuvent \u00eatre imput\u00e9s au locataire, d\u2019autre part, elle clarifie le contenu et la prise en charge des prestations assur\u00e9es par les interm\u00e9diaires lors de la mise en location d\u2019un logement. Ainsi, les frais li\u00e9s \u00e0 la mise en location d\u2019un logement sont \u00e0 la charge exclusive du bailleur.
\nEn revanche, la prise en charge des prestations de constitution du dossier du locataire, de r\u00e9alisation de l\u2019\u00e9tat des lieux et de r\u00e9daction du bail, b\u00e9n\u00e9ficiant \u00e0 l\u2019ensemble des parties, est partag\u00e9e entre bailleur et locataire. Les montants facturables au locataire correspondant \u00e0 ces prestations ne peuvent exc\u00e9der un plafond par m\u00e8tre carr\u00e9 de surface habitable qui sera fix\u00e9 par d\u00e9cret et r\u00e9vis\u00e9 chaque ann\u00e9e.
\nLes honoraires sont dus \u00e0 compter de la signature du bail, sauf pour les frais li\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9tat des lieux qui sont dus au moment de la r\u00e9alisation de la prestation (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 5 modifi\u00e9).
\nIl est express\u00e9ment pr\u00e9vu par la loi que les frais d\u2019\u00e9tablissement de l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie r\u00e9alis\u00e9 \u00e0 l\u2019amiable ne peuvent pas \u00eatre factur\u00e9s au locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 4, k modifi\u00e9).<\/p>\n
\nUn d\u00e9cret en Conseil d\u2019\u00c9tat devra d\u00e9finir les modalit\u00e9s de prise en compte de la v\u00e9tust\u00e9 en mati\u00e8re de r\u00e9parations locatives, dont l\u2019appr\u00e9ciation constitue l\u2019une des sources importantes de conflit entre bailleur et locataire lors de la sortie des lieux (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7, d modifi\u00e9). Il pourrait s\u2019agir de ce que l\u2019on nomme en pratique une \u00ab grille de v\u00e9tust\u00e9 \u00bb \u00e9tablie pour chaque \u00e9l\u00e9ment d\u2019\u00e9quipement (lavabo, baignoire, etc.) et chaque type d\u2019embellissement (peinture, papier peint, parquet, etc.), permettant de faire supporter au locataire une part des travaux de r\u00e9fection en fonction du temps durant lequel il a occup\u00e9 les lieux.<\/p>\n
\nL\u2019obligation qu\u2019ont les locataires de laisser ex\u00e9cuter les travaux d\u2019am\u00e9lioration des parties communes ou des parties privatives, les travaux n\u00e9cessaires au maintien en \u00e9tat, \u00e0 l\u2019entretien normal des locaux lou\u00e9s et les travaux d\u2019am\u00e9lioration de la performance \u00e9nerg\u00e9tique est \u00e9tendue aux op\u00e9rations pr\u00e9paratoires aux travaux permettant de rendre les logements conformes aux exigences du logement d\u00e9cent (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7, e modifi\u00e9).
\nAvant le d\u00e9but des travaux, le locataire est d\u00fbment inform\u00e9 par le bailleur de la nature des travaux et de leurs modalit\u00e9s d\u2019ex\u00e9cution, par une notification qui lui est remise en main propre ou par lettre recommand\u00e9e avec demande d\u2019avis de r\u00e9ception.<\/p>\n
\nEn cas de d\u00e9faut d\u2019assurance du locataire, le bailleur pourra contracter une assurance couvrant les risques locatifs en lieu et place du locataire et r\u00e9cup\u00e9rer aupr\u00e8s de ce dernier le montant de la prime d\u2019assurance par 12\u00e8me, mais il ne pourra plus mettre en \u0153uvre la clause r\u00e9solutoire sur ce fondement \u00e0 l\u2019encontre du locataire.
\nSi le bailleur ne souhaite pas souscrire d\u2019assurance pour le compte du locataire, il peut mettre en \u0153uvre la clause de r\u00e9siliation de plein droit pr\u00e9vue au bail, dans le d\u00e9lai d\u2019un mois \u00e0 compter de la mise en demeure rest\u00e9e sans r\u00e9ponse.<\/p>\n
\nLa loi impose la transmission par le locataire de l\u2019accord du bailleur et la copie du bail en cours au sous-locataire.<\/p>\n
\nLes obligations d\u2019information du bailleur, mais aussi du locataire, sont renforc\u00e9es. Qu\u2019il s\u2019agisse du cong\u00e9 pour reprise ou du cong\u00e9 pour vendre, le bailleur doit joindre une notice d\u2019information relative \u00e0 ses obligations et aux voies de recours et d\u2019indemnisation du locataire dont le contenu sera fix\u00e9 par arr\u00eat\u00e9 (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, I modifi\u00e9).<\/p>\n
\nLa loi pr\u00e9voit d\u00e9sormais qu\u2019en plus du nom et de l\u2019adresse du b\u00e9n\u00e9ficiaire de la reprise, le cong\u00e9 devra pr\u00e9ciser la nature du lien existant entre lui et le bailleur. Il est \u00e9galement pr\u00e9vu que le bailleur, qui donne cong\u00e9 \u00e0 son locataire pour reprendre le logement, devra justifier du caract\u00e8re r\u00e9el et s\u00e9rieux de sa d\u00e9cision de reprise.
\nSi le bailleur a achet\u00e9 le logement occup\u00e9, il ne pourra d\u00e9livrer un cong\u00e9 pour reprise qu\u2019au moins deux ans apr\u00e8s l\u2019acquisition (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, I modifi\u00e9).
\nUn cong\u00e9 pour reprise frauduleux est puni d\u2019une amende p\u00e9nale maximale de 6 000 \u20ac pour une personne physique et de 30 000 \u20ac pour une personne morale. Le locataire peut se constituer partie civile et demander la r\u00e9paration de son pr\u00e9judice (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, IV modifi\u00e9).<\/p>\n
\nLe degr\u00e9 de parent\u00e9 entre le bailleur et l\u2019acqu\u00e9reur, privant le locataire de son droit de pr\u00e9emption, est r\u00e9duit de 4 \u00e0 3 (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, II modifi\u00e9). Ainsi, au-del\u00e0 du 3e degr\u00e9 de parent\u00e9, le bailleur devra purger le droit de pr\u00e9emption du locataire.
\nSi le bailleur a achet\u00e9 le logement occup\u00e9, il ne pourra d\u00e9livrer un cong\u00e9 pour vendre libre qu\u2019apr\u00e8s le premier renouvellement du bail (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, I modifi\u00e9).
\nUn cong\u00e9 pour vendre frauduleux est puni d\u2019une amende p\u00e9nale maximale de 6 000 \u20ac pour une personne physique et de 30 000 \u20ac pour une personne morale. Le locataire peut se constituer partie civile et demander la r\u00e9paration de son pr\u00e9judice (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, IV modifi\u00e9).<\/p>\n
\nTrois nouveaux cas de d\u00e9lai de pr\u00e9avis r\u00e9duit \u00e0 un mois sont introduits dans la loi (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15 modifi\u00e9) :
\n– pour les locataires de logements situ\u00e9s dans les zones d\u2019urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (c\u2019est-\u00e0-dire dans les communes \u00e9ligibles \u00e0 la taxe sur les logements vacants dont la liste est fix\u00e9e par le d\u00e9cret 2013-392 du 10 mai 2013) ;
\n– pour les locataires qui se sont vu attribuer un logement social et dont les ressources sont inf\u00e9rieures \u00e0 celles qui permettent l\u2019attribution des logements locatifs tr\u00e8s sociaux ;
\n– pour les locataires b\u00e9n\u00e9ficiaires de l\u2019allocation aux adultes handicap\u00e9s.
\nLes autres cas d\u2019ouverture du pr\u00e9avis r\u00e9duit \u00e0 un mois (au lieu de 3 mois) sont conserv\u00e9s \u00e0 l\u2019identique : obtention d\u2019un premier emploi, mutation, perte d\u2019emploi, nouvel emploi cons\u00e9cutif \u00e0 une perte d\u2019emploi, locataire b\u00e9n\u00e9ficiaire du RSA.Toutefois, s\u2019agissant de la possibilit\u00e9 pour un locataire \u00e2g\u00e9 de plus de 60 ans dont l\u2019\u00e9tat de sant\u00e9 justifie un changement de domicile de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un pr\u00e9avis r\u00e9duit, le crit\u00e8re de l\u2019\u00e2ge est supprim\u00e9. Il est \u00e9galement pr\u00e9cis\u00e9 que l\u2019\u00e9tat de sant\u00e9 du locataire devra \u00eatre constat\u00e9 par certificat m\u00e9dical.
\nLe locataire qui souhaite b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un pr\u00e9avis r\u00e9duit doit pr\u00e9ciser le motif invoqu\u00e9 et le justifier au moment de l\u2019envoi de la lettre de cong\u00e9. Jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent, ni le motif ni la justification du motif validant le b\u00e9n\u00e9fice du pr\u00e9avis r\u00e9duit n\u2019avaient \u00e0 \u00eatre pr\u00e9cis\u00e9s dans le cong\u00e9.<\/p>\n
\nDor\u00e9navant, seul le locataire \u00e2g\u00e9 de 65 ans ET dont les ressources annuelles seront inf\u00e9rieures au plafond de ressources en vigueur pour l\u2019attribution des logements locatifs conventionn\u00e9s fix\u00e9 par arr\u00eat\u00e9 pourront b\u00e9n\u00e9ficier de la protection emp\u00eachant le bailleur de d\u00e9livrer cong\u00e9.
\nLe bailleur personne physique n\u2019\u00e9chappera \u00e0 l\u2019obligation de proposer un relogement que s\u2019il est \u00e2g\u00e9 de plus de 65 ans OU si ses ressources annuelles sont inf\u00e9rieures au plafond de ressources en vigueur pour l\u2019attribution des logements locatifs conventionn\u00e9s fix\u00e9 par arr\u00eat\u00e9.<\/p>\n
\nLe d\u00e9lai de restitution de 2 mois \u00e0 compter de la remise des cl\u00e9s est maintenu. Ce d\u00e9lai est toutefois r\u00e9duit \u00e0 un mois lorsque l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie est conforme \u00e0 l\u2019\u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e.
\nIl est pr\u00e9cis\u00e9 que le locataire peut remettre les clefs en main propre ou par lettre recommand\u00e9e avec demande d\u2019avis de r\u00e9ception au bailleur ou \u00e0 son mandataire.
\nPour la restitution du d\u00e9p\u00f4t de garantie, le bailleur proc\u00e8de \u00e0 un arr\u00eat\u00e9 des comptes provisoire et peut conserver une fraction du d\u00e9p\u00f4t de garantie, limit\u00e9e \u00e0 20 %, au-del\u00e0 du d\u00e9lai l\u00e9gal de restitution (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22 modifi\u00e9). Il doit restituer le solde dans le mois de l\u2019approbation des comptes de la copropri\u00e9t\u00e9.
\nLe d\u00e9faut de restitution dans les d\u00e9lais pr\u00e9vus du d\u00e9p\u00f4t de garantie par le bailleur est sanctionn\u00e9 par le versement au locataire d\u2019une p\u00e9nalit\u00e9 \u00e9gale \u00e0 10 % du loyer par mois de retard (auparavant, la p\u00e9nalit\u00e9 \u00e9tait \u00e9gale au taux de l\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal).
\nCette majoration n\u2019est pas due lorsque le locataire n\u2019a pas communiqu\u00e9 l\u2019adresse de son nouveau domicile lors de la remise des cl\u00e9s.
\nOn rappelle que, pour les locations nues, le d\u00e9p\u00f4t de garantie ne peut d\u00e9passer un mois de loyer en principal.<\/p>\n
\nLe bailleur qui a souscrit une assurance loyers impay\u00e9s ne peut pas demander un cautionnement au locataire (cette interdiction ne s\u2019applique pas si le locataire est un \u00e9tudiant ou un apprenti).
\nLa loi Alur \u00e9tend cette interdiction de cumuler un cautionnement avec toute autre forme de garantie souscrite par le bailleur (d\u00e9p\u00f4t de garantie mis \u00e0 part). La sanction en cas de violation de cette r\u00e8gle est pr\u00e9cis\u00e9e : le cautionnement pris en m\u00e9connaissance de ce dispositif est r\u00e9put\u00e9 nul (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22-1 modifi\u00e9).
\nSi le bailleur b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un cautionnement, il ne peut b\u00e9n\u00e9ficier de la garantie universelle des loyers (GUL), sauf dans le cas de locataires \u00e9tudiants ou apprentis pour lesquels le cumul de la GUL et du cautionnement est possible (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 24-2 nouveau).<\/p>\n
\nUn mois avant la r\u00e9gularisation annuelle, le bailleur communique au locataire le d\u00e9compte par nature de charges et, dans les immeubles collectifs pourvus d\u2019un chauffage et\/ou d\u2019un \u00e9l\u00e9ment de production d\u2019eau chaude collectifs, le mode de r\u00e9partition entre les locataires et une note d\u2019information sur les modalit\u00e9s de calcul des charges de chauffage et d\u2019eau chaude.
\nCes pi\u00e8ces justificatives sont tenues \u00e0 la disposition du locataire pendant six mois \u00e0 compter de l\u2019envoi du d\u00e9compte par nature de charges ou du mode de r\u00e9partition des charges.
\nCe d\u00e9lai \u00e9tait auparavant d\u2019un mois (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 23 modifi\u00e9).
\nA compter du 1er septembre 2015, le locataire pourra demander au bailleur de lui transmettre le r\u00e9capitulatif des charges du logement par voie d\u00e9mat\u00e9rialis\u00e9e ou postale.
\nPar ailleurs, en cas de r\u00e9gularisation tardive des charges, c\u2019est-\u00e0-dire, d\u00e9sormais, apr\u00e8s le terme de l\u2019ann\u00e9e civile suivant l\u2019ann\u00e9e de leur exigibilit\u00e9, le locataire peut payer le compl\u00e9ment de charges d\u00fb au titre de la r\u00e9gularisation en 12 fois.<\/p>\n
\nLe d\u00e9lai de prescription court \u00e0 compter du jour o\u00f9 le titulaire d\u2019un droit a connu ou aurait d\u00fb conna\u00eetre les faits lui permettant d\u2019exercer ce droit (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7-1 nouveau).
\nToutefois, les actions en r\u00e9vision de loyer engag\u00e9es par le bailleur sont prescrites un an apr\u00e8s la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour la r\u00e9vision du loyer (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7-1 nouveau).
\nM\u00eame si la loi ne le pr\u00e9cise pas, on peut penser que, en pratique, le bailleur qui a \u00ab oubli\u00e9 \u00bb de r\u00e9viser le loyer pour l\u2019ann\u00e9e n-1 ne pourra au-del\u00e0 de l\u2019ann\u00e9e n r\u00e9clamer la part de ce loyer correspondant \u00e0 cette r\u00e9vision oubli\u00e9e. Mais il pourra appliquer cette r\u00e9vision oubli\u00e9e de l\u2019ann\u00e9e n-1 pour calculer le montant de loyer exigible l\u2019ann\u00e9e n.<\/p>\n